在现如今房地产市场的状态下，北上广深这样的一线城市，跟其他城市的房地产走向自然是不一样的。尤其是北京，北京是中国的政治文化经济中心，北京的住宅一直都跟医疗教育等其他资源捆绑在一起。因而可以看到，现在北京市场确实在分化，跟地域和教育绑定比较紧的黄金地段或者学区房区域价格不仅依然坚挺，而且今年还涨过价。但是位置不好的老破小则分化现象十分严重。这恰恰说明了北京楼市也是萎靡不振的状态，毕竟市场状况好的前几年，老破小也是有人抢的。
自年初开始回温的北京二手房市场，在5月按下暂停键。6月15日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。北京的二手住宅销售价格指数比上月降低0.6，这是今年以来首次出现环比下跌。房产经纪人对北京楼市降温的感知更早，不少经纪人告诉《财经十一人》，2月楼市小阳春没持续多久，3月中下旬开始，房子又不好卖了。进入5月，楼市的悲观情绪继续蔓延。挂牌量、降价数字刺激着购房者的神经：
“北京二手房挂牌超12万套”；
“北京二手房市场急转直下，有业主割肉80万”；
“北京燕郊房价下跌50%，房子白送没人要”。真实的市场情况如何？到底有哪些房子在降价？《财经十一人》调查多个小区后发现，北京市场呈现出分化趋势。五环以里的确有部分30年左右的老旧小区在大幅降价；北五环外互联网大厂周边的房子受裁员及新盘冲击，降价也较突出；京郊的房价继续萎靡不振。
但总体看，这场降价潮中，北京城区楼龄在10年左右，区位和物业品质较好的小区比较“抗打”，挂牌价及成交价并未出现明显波动，部分优质豪宅仍在“偷偷”上涨。
改善需求成主流，老破小降价求卖年轻人大都不买房了，北京楼市也正转变为置换型市场，这导致刚需购占比越来越少。根据贝壳研究院对经纪人的调研，目前，北京的改善换房需求占比超过7成。这意味着，首套上车的刚性需求不超过30%。 “卖旧买新”的业主为了买二套房，需要将手中的刚需房出手。这类房源包含大量老旧小区，具有总价低、地理位置相对核心等优势，但在居住条件、保值性方面存在劣势。《财经十一人》调查了多个此类小区，挂牌量一直居高不下。面对这类房源，刚需购房者上车意愿在下降。多位链家中介透露，朝阳区、海淀区的一些刚需盘，4月-5月前来看房议价的人并不少，但是相较2月-3月谨慎了很多，“看到市场不好，大家都想观望一下，看房价能不能再降。”过量的供给，碰上收缩的需求，让很多刚需房业主不得不降价甩卖。以东四环附近的朝阳区八里庄北里小区为例，该小区1981年建成，临近十里堡地铁站，主要户型为两居室，目前在贝壳app上挂牌135套。该小区一套56平方米的精装两居室，6月初挂牌价为305万元，一位小区中介表示，同类户型今年2月的成交价基本在360万元以上。地震局宿舍小区位于石景山区，1986年建成。一套95平方米的三居室于4月上架，初始挂牌价510万元，6月初，业主将挂牌价降至499万元。中介介绍，同栋楼相同户型的另一套房子，去年1月以570万元的价格售出。
为何老旧小区越来越难出手？中介表示，一是市场供大于需，老旧小区楼盘品质比较低，相同的价位在相邻位置可能会找到楼龄更新、物业更好的房子。其次，老旧小区的增值空间已经到顶，以后若出手，上涨空间几乎没有了，除非是有学区光环，否则投资价值根本拼不过新小区。
互联网大厂撑起的回龙观，房价也降了回龙观是近10年来北京置业需求最旺盛的区域之一。一位回龙观区域的链家中介告诉《财经十一人》，去年下半年，回龙观已经有房价下跌的迹象，今年2月涨回来一些，3月下旬之后，市场又不好了。相比今年2月，目前整个回龙观地区的成交价差不多降了8%。回龙观靠近西二旗、望京两大互联网公司聚集地。虽在北五环外，但周边有腾讯、百度、网易、新浪等大厂，交通、商业等配套设施也相对完善，成为互联网从业者买房的首选之地，房价曾一路水涨船高。
回龙观的二手房源主要分为两类，一类是2000年前后建的经济适用房，例如龙腾苑、龙博苑、龙跃苑。另一类是2010年之后交付的次新房（年代较近的二手房），例如融泽嘉园、首开国风美唐。一位融泽嘉园的链家中介告诉《财经十一人》，近一个月，该小区成交价普遍下跌了10万元左右。如果跟今年一二月相比，降幅甚至能达到近50万元（见头图）。该链家中介向《财经十一人》展示了一份93平米户型房源成交记录。如果只看中层房源，去年9月，一套8层、中等装修的房子成交价为631万元。今年2月，一套9层、精装修的房子成交价降到603万元。5月底，553万元便可买到一套9层、简装的房子。 另一个次新盘首开国风美唐也在降价。根据链家中介提供的成交记录，今年3月，该小区一套中层、92平方米的房屋成交价为690万元。5月底，一套条件类似的房屋成交价为629万元，下降约60万元。年代稍远的经济适用房小区也是如此，一位龙华园的链家中介告诉《财经十一人》，73平方米的二居室目前成交价400万元左右，比2月-3月大约降了20万元。多位中介认为，回龙观房价下跌，与互联网公司裁员有一定关系。曾有西二旗的互联网从业者告诉《财经十一人》，因为担心被裁员，打算暂时搁置买房计划。除此之外，回龙观周边新楼盘多、价格有吸引力，也让二手房业主倍感压力，“想成交就得降价”。贝壳app上，融泽嘉园的参考均价从5.9万元/平方米到6.4万元/平方米不等，而融泽嘉园往北约1.5公里的新盘文源府，参考均价为6.2万元/平方米。首开国风美唐的参考均价从7万元/平方米到7.8万元不等，距离国风美唐不到5公里的新盘北清橡树湾和紫金书院，参考均价分别为6万元/平方米和6.4万元/平方米。有中介表示，尽管这些新盘各自存在一些问题，例如离地铁站稍远、噪音更大、户型面积较大、由小开发商操盘，但因价格有优势，仍对有意在回龙观购房的人形成不小的吸引力。
回龙观附近新盘仍在持续入市。16号线朱辛庄地铁站附近的越秀星樾于4月开盘，开盘当天期房全部售罄。同样是朱辛庄地铁站附近的大华昌平朱辛庄地块，今年3月土拍时吸引了超40家房企拍地，备受购房者关注。这些新楼盘，无疑仍将给二手房市场带来冲击。
产业支撑弱，京郊房价继续下降除了互联网大厂周边，远离城区的京郊房价也不乐观。根据中指研究院数据，延庆区、密云区等北京非核心城区，二手房房价近两年一直处于下跌状态，近期下降趋势稍有减缓。具体来看，下降较明显的是延庆区，去年5月同比下降近5%，今年5月同比下降超3%。
究其根本，京郊小区没有成熟的产业创造工作机会，很大程度上只能承接来自核心城区的外溢住房需求，或者依托自然条件发展康养地产。然而，随着经济下行、疫情缓慢恢复，核心城区的购房人群普遍观望情绪重，京郊的房子又处于下跌通道，买涨不买跌的心理下，京郊成交量更加惨淡。以密云区为例，链家中介表示，二三月时该区单月成交量在360套左右，但5月成交量下跌至340套。由于没有扎实的产业支撑，京郊的房源更容易受政策影响，产生价格波动。例如，位于延庆区主城区之外的城建万科城，2015年建设完成，当时已经宣布北京将在2022年举办冬奥会，该小区距规划中的延庆冬奥村32公里，车程约30分钟。购房者们根据北京奥运会后房价一飞冲天的经验，尽管小区周围并没有冰雪产业规划，基础设置配套也不尽完善，还是纷纷投资盼其升值。但受疫情影响，该小区周边始终没有发展出较为成型的产业，未能达到购房者的投资预期。《财经十一人》从链家城建万科城房产中介处了解到，当初购买城建万科城的业主不惜亏本纷纷降价抛售，去年9月以来已有10套出售。买入时房子均价为2.5万元/平方米，成交价仅1.5万元/平方米左右。一套80平方米、6层的两居室于4月26日成交，降到1.2万元/平方米，跌破新低。“挂牌价基本就是成交价，挂得太高根本无人问津。”中介对《财经十一人》说。怀柔情况又不尽相同。虽然有影视城规划，但受影视寒冬影响，影视城的发展受限；科学城的建设也受制于已经成熟的丽泽、昌平产业园、海淀等区域，发展较缓慢；而同属于生态涵养区，怀柔与密云、延庆相比区别不大。链家怀柔区中介表示，目前怀柔的房价一直处于下跌趋势，可能会延续到今年年底。怀柔主城区内，房龄在15年左右的老小区多为无电梯的学区房，近期成交单价在2.7万元/平方米左右，每平方米下降近3000元；房龄较短的小区多带电梯且临近商业街，近期成交单价在3.7万元/平方米左右，每平方米也下降近3000元。总体而言，降价幅度大的还是交通不便的老旧小区，若楼龄新、近高铁站或地铁站，小区的抗跌能力也较强，甚至还有隐隐上涨的趋势。如延庆区上都首府家园小区，由于距延庆火车站较近，房价比较稳定。根据安居客数据，6月挂牌均价为2.5万元/平方米，环比上升1.88%，但成交价基本持平。
多位房产中介向《财经十一人》表示，目前京郊的小区房价虽然还处于下跌趋势，但下降空间已经不大。“毕竟房地产市场是国家重点关注的产业，破价太严重的话国家会出手干预的。若选择投资升值，购买京郊的房子确实不划算，但若是自住养老，现在出手是一个不错的选择。”
分化的市场整体来看，北京房地产市场是分化的。这种分化不仅出现在区域之间，也出现在区域内、甚至一个楼盘内。根据中指研究院数据，5月朝阳区、东城区、通州区、大兴区、顺义区5个区的二手房价格环比均有上涨，但涨幅不高，集中在0.03%-0.1%。其他区的二手房价格持平或微跌，最大环比跌幅出现在平谷区，为0.82%。链家的房产经纪人告诉记者，像朝阳区这种核心城区，购房者的热情一直比较高涨，随着市场回暖还可能有小幅上涨，近期不太可能有大幅降价。（详见上图：2023年5月北京房价地图）部分非核心城区的小区成交价浮动不大，是因为价格已经跌到很低，没有继续下降的空间。一位延庆区龙聚山庄的链家中介告诉《财经十一人》，2020年之前，该小区一套两居或三居室差不多能卖到190万元，如今挂牌价只有80万元到110万元不等，部分房源均价还不到1万元/平方米，“再降就比外地的房子还便宜了”。另外，部分品质较好、租售比高的刚需房，价格也保持平稳。例如位于海淀区西三环、西四环之间的京投银泰琨御府，目前在售的一居室商住房挂牌价普遍在240万元以上，近三个月的交易价在236万元左右，挂牌价与成交价相对稳定。中介表示，该小区楼龄新、物业管理完善、租售比较高，小户型的租金在每月6800元到9000元之间。业主可以选择将房源边租边卖，不着急出售，所以很少出现大幅降价的情况。《财经十一人》发现，豪宅的成交价也相对稳定。原因是豪宅成交周期长，客户群体少，受市场波动也小。例如位于海淀区五道口地铁站附近龙湖唐宁one小区的四居室豪宅，今年5月挂牌价5800万元，比同楼层房源此前的成交价高出220万元。中介表示，虽然上述业主定价时参考了先前的成交价，留出了一定议价空间，但也能看出高品质豪宅价格坚挺。另外，学区房仍然具有保值属性。有链家中介告诉《财经十一人》，西北旺互联网大厂附近的春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园等小区，2003年左右建成。虽然楼龄较老，小区环境也一般，但因为临近中关村二小（百旺校区），带学区属性，近两月价格变动不大，前两个月价格还上涨了。目前，这几个小区均价在9万元/平方米上下。成交价稳定的房子还能坚挺多久？价格下跌的房源是否会继续下跌？现在无从定论。可以看到的是，北京市场上，买卖双方的博弈正在发生微妙变化。“一房难求”的时代已经过去，更多的卖家开始让步了。
