在今年的政府报告中，关于房地产方面的重点工作可以总结为两个方面：化解风险和保障民生。
化解风险方面，原文是“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”，提法跟去年年末中央经济工作会议基本一致。言下之意是优质头部企业基本实现了平稳着陆，未来能健康地继续实现市场化发展。至于中小房企和不优质的头部企业，按照去年的经验，主要还是要靠四大资管为代表的国资力量进行风险拆分化解。如果我的理解没错的话，未来国内房企将在更广泛的兼并过程中实现有效的体量收缩。
保障民生方面，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”都在继续定调“房住不炒”的主张。当然，这里的“需求”不一定是购房，还可以是租房。结合2月份证监会支持试点不动产私募基金，从金融角度盘活地产存量资产的安排。今年长租房可能会取代个人购房，成为市场新的促进方向。
据新华社消息，十四届全国人大一次会议开幕会5日9时在北京人民大会堂举行。国务院总理李克强代表国务院，向十四届全国人大一次会议作政府工作报告。
在回顾过去5年来的主要工作中，政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
但同时，“房地产市场风险隐患较多”，也是当前发展面临的诸多困难挑战之一。
在今年的工作重点中，房地产相关工作主要被置于三个工作大项下。在“着力扩大国内需求”的工作大项下，政府工作报告提出，实施城市更新行动。在“有效防范化解重大经济金融风险”的工作大项下，政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。在“保障基本民生和发展社会事业”的工作大项之下，政府工作报告指出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
这也意味着，在防风险、保民生、促消费等方面，房地产都将承担重要角色。这与房地产具备的金融、民生、消费等多重属性有关，同时也说明，房地产市场的平稳健康发展，对今年的经济社会发展工作至关重要。
防风险仍是底线
近年来，“防风险”一直是房地产业的重要关键词之一。过去多年来，不少房地产企业借助“高负债、高杠杆、高周转”的模式进行发展，在实现快速增长的同时，也累积了不少风险。
在监管部门的去杠杆政策下，自2021年下半年开始，一些扩张速度过快、风险抵抗力不强的房企出现流动性危机，加之其他内外因素的影响，房地产业的风险开始显现，并逐渐影响到经济发展、金融安全、民生保障等各个方面。
此后，各级监管部门接连出台稳楼市政策，在提振市场信心、稳定住房消费的同时，也着力化解行业风险。进入2023年，随着房屋、土地交易的复苏，房地产业的流动性紧张局面也有所改善。
但对于体量庞大，且刚从筑底状态中恢复不久的房地产业来说，防风险工作仍然不可放松。
国家统计局的数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金14.9万亿元，同比下降25.9%。企业层面，虽然融资环境改善，且房企采取了各种措施进行了债务展期、资金回笼等改善流动性工作，但由于发展模式的转变并非一朝一夕，风险仍然时刻存在。
事实上，去年12月的中央经济工作会议上，就将房地产相关工作纳入“有效防范化解重大经济金融风险”的大项下。
今年2月16日出版的第4期《求是》杂志发表了中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平2022年12月15日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分《当前经济工作的几个重大问题》。其中对处理房地产风险有着明确的表述：
“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。”
文章还指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”
“防风险是2023年地产的主题。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道指出，纾困企业端，目的是防止风险扩散到优质房企，防止风险外溢，政策重点（“三支箭”等）都是为了确保优质房企能稳定下来，这是行业和市场的基本盘。对于其他出险的企业，坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。至于出险企业的项目保交楼，既是各地的政治任务，也是基于民生的考量。这样就守住了不发生风险的底线。
不仅如此，防风险还将是房地产业中长期发展阶段的主旋律之一。易居研究院研究总监严跃进认为，在新的发展阶段，主动调整，彻底改变“三高”（高负债、高杠杆、高周转）发展模式，是企业应对风险、穿越周期的根本之道。
严跃进还指出，政府工作报告中提到的“有效防范化解重大经济金融风险”，还包括地方政府债务风险，这与头部房企风险密不可分。房地产风险的化解，也将有助于化解地方政府债务风险。
房地产如何稳经济？
在防风险的底线下，房地产如何在经济增长中更好地发挥作用，同样值得关注。
由于体量庞大、产业链长，房地产在稳经济中的作用不可忽视。去年年末，监管层就陆续释放“房地产是国民经济的支柱产业”的信号。此后，地方政府制定2023年经济发展目标和政策时，也将房地产纳入其中。
虽然难以再现以往的快速发展阶段，但从今年的政府工作报告中不难看出，无论从短期还是中长期来看，房地产都有着巨大的发展空间。
一方面，政府工作报告指出，过去5年来，我国常住人口城镇化率从60.2%提高到65.2%。分析人士认为，这既是一个巨大的成就，同时也意味着，我国的城镇化率仍有进一步提升的空间，房地产业也将存在新的发展机会。
另一方面，今年发展主要预期目标是，国内生产总值增长5%左右。李宇嘉表示，这意味着房地产至少不能形成拖累。而要助力经济增长，在今年的投资、施工、消费中，房地产都需要有较好的表现。
近两年来，监管部门一直强调对住房消费进行支持。今年的政府工作报告也明确提出，“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。这也被认为是今年房地产政策的重要方向。
分析人士普遍认为，从政策方向上，今年将继续取消各类限制性措施，促进住房消费。只有租、购等住房消费恢复，作为重要风向标意义的市场交易才能继续回温，并进而对投资、拿地、建设等链条形成正向影响。
值得注意的是，进入2023年，价格信号已经出现改善。今年1月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市有36个，数量为近17个月以来的新高；二手住宅销售价格环比上涨的城市有13个，为近6个月以来的新高。
因此，如何通过激发消费热情，保持市场热度，使之延续当前的回暖趋势，将是各地的楼市政策重点。
李宇嘉指出，住房消费的主体，或者说有切实需求的，就是3亿左右新市民、青年人。这部分人群已经进入城市，但没有体面的住所，无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。
他还表示，实施城市更新行动也是提升住房消费的重要部分。“城市更新会将片区的人居环境、房屋质量等进行提升，围绕居住和住房的消费就会旺盛起来。在市场下行期，这样的改造模式能起到重要的对冲作用。”
在稳经济过程中，房地产投资的恢复也至关重要。2022年，全国房地产开发投资同比下降10.0%，明显低于同期的gdp增速。分析人士认为，改善企业资产负债表、促进市场升温、强化预期等措施，都将促进房地产投资的复苏，这些措施也不会在短期内退出。
